美容室の物件選びで失敗しない方法｜
立地・家賃・設備・契約前チェックを完全解説
美容室を開業するとき、物件選びはその後の計画を大きく左右します。
「駅から近いから」
「家賃が安かったから」
「雰囲気が良かったから」
「希望エリアでちょうど空いていたから」
こうした理由だけで契約してしまうと、あとになって、
シャンプー台を希望する場所に置けない。
電気容量が足りない。
思ったレイアウトが組めない。
看板を出せない。
工事費が予算を大きく超える。
ターゲットと立地が合っていない。
といった問題が見つかることがあります。
美容室の物件は、単に営業するための「箱」ではありません。
立地、家賃、設備、レイアウト、内装費、集客、将来の運営まで、その後の経営条件を大きく左右します。
だから物件選びでは、
「気に入った物件をどう美容室にするか」ではなく、「つくりたい美容室を実現できる物件か」を確認すること
が重要です。
この記事では、美容室の物件を探す前に決めておきたい条件から、立地・家賃・設備、居抜きとスケルトン、契約前の確認事項まで順番に解説します。
この記事でわかること
- 美容室の物件選びで失敗しない基本的な考え方
- ターゲットに合った立地・商圏の選び方
- 家賃・広さ・レイアウトを判断するポイント
- 給排水・電気・空調など契約前に確認したい設備条件
- 居抜き物件とスケルトン物件の違いと選び方
- 保健所・管理規約・工事条件など契約前のチェックポイント
美容室の物件は「良い物件」ではなく「合う物件」を選ぶ
物件探しを始めると、
駅近。
1階路面。
新築。
人通りが多い。
といった条件が魅力的に見えます。
しかし、それがすべての美容室にとって正解とは限りません。
たとえば、
高単価の完全予約制サロンなら、駅前の一等地より少し離れた落ち着いた場所の方が世界観をつくりやすい場合があります。
一方で、短時間メニューや新規来店数を重視する美容室なら、視認性やアクセスの良さが大きな意味を持ちます。
つまり、物件を見る前に決めるべきなのは、
どの物件が良いかではありません。
どんな美容室をつくるのかです。
誰に来てほしいのか。
どんなサービスを提供するのか。
どの価格帯を目指すのか。
スタッフは何人なのか。
何席必要なのか。
どんな空間で過ごしてほしいのか。
ここが決まると、必要な立地・広さ・家賃・建物条件も見えてきます。
→ 03｜売れる美容室のコンセプトの作り方
美容室の物件選びは、条件の良い物件を探すことではありません。
自分たちの事業とコンセプトを無理なく実現できる物件を探すことが重要です。
POINT01｜ターゲットと商圏が合っているか
立地を見るときに重要なのは、
「人が多いか」ではなく、「来てほしい人がいるか」です。
たとえば、
学生が多い街。
オフィス街。
ファミリー中心の住宅地。
大人女性が多いエリア。
では、求められる美容室も違います。
周辺を見るときは、
- 住んでいる人の年代
- 昼と夜の人の流れ
- 平日と休日の違い
- 周辺店舗の価格帯
- 競合美容室の特徴
- 住宅・オフィス・商業施設の構成
- 徒歩・自転車・車の利用状況
などを確認します。
競合美容室が多いエリアだからといって、必ず避ける必要もありません。
美容室が集まる場所は、それだけ美容需要が存在する可能性もあります。
大切なのは、
そのエリアで、自分たちが誰にどんな理由で選ばれるのかです。
→ 24｜美容室のターゲット設定方法
→ 25｜美容室の差別化戦略
POINT02｜駅距離だけでなく「来店しやすさ」を見る
「駅徒歩3分」は分かりやすい条件です。
でも、お客様の来店しやすさは駅距離だけでは決まりません。
都市部なら、
入口が見つけやすいか。
ビル名が分かりやすいか。
エレベーターがあるか。
夜でも安心して歩けるか。
郊外なら、
駐車場があるか。
車を出入りさせやすいか。
自転車を停められるか。
主要道路からアクセスしやすいか。
なども重要です。
また、初回来店のお客様は土地勘がないこともあります。
実際に最寄り駅や駐車場から物件まで歩いて、
「初めて来た人でも迷わず到着できるか」
を確認してみましょう。
POINT03｜視認性と入口の入りやすさを確認する
美容室は、外から見た印象も店舗体験の一部です。
路面店なら、
看板が見えるか。
店内の雰囲気が伝わるか。
入口が分かるか。
ビルインなら、
建物入口が分かるか。
フロア案内を出せるか。
エレベーターから迷わないか。
を確認します。
特に新規客にとって、
「入っていいのかな？」
と感じる店舗と、
「ここだ」とすぐ分かる店舗では心理的な負担が違います。
ただし、プライベート性を重視するサロンなら、外から店内が見えすぎないことがメリットになる場合もあります。
ここでも、
コンセプトに合っているか
が判断基準になります。
POINT04｜家賃は「払える金額」ではなく事業計画から決める
美容室経営では、家賃は毎月発生する大きな固定費です。
だから、
「このくらいなら払えそう」
という感覚だけでは決めません。
想定する、
客単価。
客数。
スタッフ人数。
人件費。
材料費。
広告費。
借入返済。
などを含めて事業計画をつくり、
その売上と利益で無理なく払い続けられる家賃
を決めます。
また、物件契約時には家賃以外にも、
保証金・敷金。
礼金。
仲介手数料。
保証会社費用。
前家賃。
などが必要になる場合があります。
さらに、契約してからOPENするまでの工事期間中にも家賃が発生する契約があります。
家賃を見るときは、
月額だけではなく、契約からOPENまでにいくら必要か
まで確認しましょう。
→ 08｜美容室開業に必要な資金はいくら？
POINT05｜「何坪あるか」より必要なレイアウトが入るか
物件資料に、
「20坪」
と書かれていても、20坪すべてを自由に使えるとは限りません。
同じ面積でも、
柱。
梁。
入口。
トイレ。
窓。
階段。
設備スペース。
の位置によってレイアウトの自由度は変わります。
美容室で必要なのは、
セット面。
シャンプー台。
受付。
待合。
収納。
バックヤード。
など。
これらを平面図に入れ、
スタッフとお客様が無理なく動けるかまで確認します。
契約後に初めて設計して、
「4席入れるつもりだったのに3席しか入らない」
となれば、事業計画そのものが変わってしまいます。
だから候補物件が出た段階で、簡易レイアウトでもいいので一度確認する。
→ 09｜美容室のレイアウト設計
物件の広さは「坪数」だけでは判断できません。
必要な設備・収納・通路を入れて、実際に営業できる状態にして初めて「使える広さ」が分かります。
POINT06｜給排水は必ず契約前に確認する
美容室物件で特に重要なのが給排水です。
シャンプー台では大量の水とお湯を使用するため、
給水できるか。
排水できるか。
希望位置まで配管できるか。
を確認する必要があります。
排水経路によっては、
シャンプー台の位置が限定される。
床を上げる必要がある。
配管工事が大きくなる。
といったことがあります。
だから、
水道設備がある＝そのまま美容室にできる
とは考えません。
施工会社や設計者に現地を見てもらい、
シャンプー台の台数と位置を想定したうえで確認します。
POINT07｜電気・空調・給湯能力も確認
美容室では、
ドライヤー。
ヘアアイロン。
エアコン。
給湯器。
洗濯機。
その他美容機器。
などを同時に使用します。
そのため、
電気容量が十分か。
容量を増やせるか。
空調設備が店舗面積に対応しているか。
給湯設備がシャンプー台数に対応できるか。
を確認します。
容量が足りなければ、追加工事が必要になることがあります。
こうした設備は内見だけでは判断しにくいため、
候補物件が絞れたら専門業者と現地調査を行う
のがおすすめです。
POINT08｜保健所へ契約前に相談する
美容室は、店舗を完成させれば自動的に営業できるわけではありません。
美容所を開設するときは届出が必要で、使用前に行政による検査確認を受けなければ使用できません。
また、具体的な構造設備基準や手続きは自治体によって異なります。
たとえば大阪市も、構造設備などの問題で開設できない場合があるため、申請前に所在地を担当する生活衛生監視事務所へ相談するよう案内しています。
そのため候補物件が決まったら、
平面図。
セット面。
シャンプー台。
待合。
消毒設備。
などを計画した段階で、管轄窓口へ確認しておくと安心です。
物件を契約してから基準に合わないことが分かると、レイアウト変更や追加工事が必要になる場合があります。
美容所として開設できる計画か、できるだけ早い段階で確認しておきましょう。
POINT09｜消防・建物側の条件も確認する
物件によっては、
用途。
店舗規模。
建物設備。
内装工事内容。
によって消防設備などの確認が必要になります。
また建物側にも、
工事可能時間。
指定工事業者。
共用部の使用条件。
室外機の設置場所。
排気経路。
などのルールがあることがあります。
ここは自己判断せず、
設計者・施工会社・管理会社などと確認しながら進めます。
POINT10｜看板・ファサードを自由に変更できるとは限らない
良い物件を見つけても、
看板を出せない。
窓へサインを貼れない。
外壁を変更できない。
というケースがあります。
美容室では、ファサードもブランドと集客の一部です。
だから契約前に、
どの位置に看板を出せるか。
大きさやデザインに制限があるか。
照明サインは可能か。
ガラス面を利用できるか。
まで確認します。
特にビルイン店舗では、
建物側のサインルール
を先に確認しておきましょう。
居抜き物件とスケルトン物件はどちらがいい？
美容室物件では、
居抜き
と
スケルトン
のどちらを選ぶかも大きな判断になります。
居抜き物件
以前の店舗の内装や設備が残っている物件です。
うまく活用できれば、
内装工事を減らせる。
設備を再利用できる。
OPENまでの期間を短くできる。
可能性があります。
ただし、
設備が古い。
配管位置が合わない。
希望するレイアウトに変更しにくい。
前店舗のデザインが強く残る。
といった場合もあります。
スケルトン物件
内装・設備がほぼない状態からつくる物件です。
レイアウトやデザインの自由度が高く、
コンセプト。
動線。
設備配置。
世界観。
を一から設計しやすいのが特徴です。
一方で工事範囲が広いため、初期投資や工期は大きくなる傾向があります。
判断するのは「契約時の安さ」ではなく総額
居抜きだから必ず安い。
スケルトンだから必ず高い。
とも限りません。
居抜きでも設備を全部撤去すれば費用がかかります。
逆に既存設備をうまく使えるなら、大きく工事範囲を減らせることもあります。
判断するときは、
物件取得費＋内装工事＋設備＋OPENまでの家賃
まで含めた総額で比較しましょう。
物件は時間帯を変えて見に行く
有力な物件が見つかったら、一度の内見だけで決めない方が安心です。
可能なら、
平日の昼。
夕方。
夜。
休日。
など、時間を変えて周辺を確認します。
昼は静かでも夜になると騒がしい。
平日は人が多いけれど休日はほとんどいない。
夕方になると前面道路が渋滞する。
といったことがあります。
Googleマップや物件資料では分からない、
音・匂い・明るさ・人の流れ
も確認しましょう。
契約条件で見落としやすいポイント
物件そのものが良くても、契約条件が合わない場合があります。
確認しておきたいのは、
- 契約期間
- 更新条件
- 解約予告期間
- 原状回復の範囲
- 工事期間中の家賃
- フリーレントの有無
- 看板・外観工事の条件
- 居抜きの場合の設備・造作の扱い
など。
特に原状回復は、退去時の費用に関わります。
「契約するときの金額」だけではなく、
退去するときの条件まで含めて契約書を確認する
ことが重要です。
契約前に確認したい10項目
- ターゲットと立地は合っているか
- 家賃は事業計画に対して無理がないか
- 必要なレイアウトが成立するか
- 給排水・配管を希望位置へ通せるか
- 電気容量・空調・給湯は十分か
- 美容所として必要な条件を満たせるか
- 看板・外観変更は可能か
- 管理規約・工事条件を確認したか
- 原状回復・契約条件を確認したか
- 開業後の運営まで含めて無理がないか
美容室の物件選びでよくある5つの失敗
1｜家賃の安さだけで決める
家賃が安くても、
工事費が高い。
集客しにくい。
設備条件が悪い。
なら、事業全体では安いとは限りません。
2｜駅近だけで決める
駅近でもターゲットがいなければ意味がありません。
美容室のコンセプトによっては、少し離れた落ち着いた場所の方が向いている場合もあります。
3｜契約してからレイアウトを考える
契約後に、
シャンプー台が希望位置に置けない。
必要な席数が入らない。
収納が取れない。
と分かると、計画を大きく変更することになります。
レイアウト確認は契約前。
が基本です。
4｜設備条件を自分だけで判断する
配管があるから大丈夫。
分電盤があるから大丈夫。
とは限りません。
候補が絞れたら、設計・施工の専門家と一緒に確認します。
5｜物件取得費だけで比較する
家賃や保証金が安くても、
追加工事が大きければ総投資額は増えます。
物件比較では、
契約費＋工事費＋設備費＋OPEN後の固定費
まで見ます。
美容室の物件を決めるおすすめの順番
STEP01｜コンセプト・ターゲットを決める
誰に、どんな美容室をつくるのか。
STEP02｜事業計画から条件を決める
エリア、家賃上限、必要面積、席数を整理します。
STEP03｜候補物件を探す
条件に合う物件を複数比較します。
STEP04｜周辺環境を確認する
人の流れ、アクセス、競合などを実際に確認。
STEP05｜レイアウトを入れてみる
必要設備が無理なく配置できるか確認します。
STEP06｜設計・施工会社と現地調査する
給排水、電気、空調、給湯などを確認します。
STEP07｜行政・建物条件を確認する
保健所、管理規約、工事条件などを確認。
STEP08｜内装工事の概算を出す
物件ごとの工事費差を把握します。
STEP09｜契約条件を確認する
原状回復や工事期間なども確認。
STEP10｜総投資額を比較して契約する
最後に事業計画へ戻して判断します。
家賃が安い物件が、一番安い物件とは限らない
家賃が月5万円安い物件があったとします。
でも、
配管工事が大きい。
電気増設が必要。
レイアウトが悪く席数を確保できない。
なら、本当に得でしょうか。
逆に家賃は少し高くても、
設備条件が良い。
工事費を抑えられる。
ターゲットとの相性が良い。
希望レイアウトが成立する。
なら、経営全体では有利になる可能性があります。
物件は「毎月の家賃」だけで比較しません。
物件取得費・内装工事・設備・集客・OPEN後の固定費まで含めた総コストで判断することが重要です。
まとめ｜美容室の物件選びは「経営条件」を選ぶこと
美容室の物件選びで確認するのは、
立地。
家賃。
広さ。
だけではありません。
ターゲット。
レイアウト。
給排水。
電気。
空調。
行政基準。
工事条件。
看板。
契約条件。
将来の運営。
まで含めて考えます。
物件を選ぶことは、
その後の美容室経営の条件を選ぶこと
でもあります。
気に入ったからすぐ契約するのではなく、
その物件で、自分たちが考えている美容室を無理なくつくり、長く運営できるか。
そこまで確認してから判断しましょう。
物件が決まる前にレイアウトを確認したい方は、
→ 09｜美容室のレイアウト設計
開業資金全体を確認したい方は、
→ 08｜美容室開業に必要な資金はいくら？
空間づくりまで知りたい方は、
→ 06｜美容室の内装デザインの考え方
美容室開業を、
次のステップへ。
美容室開業は、事業計画・物件・空間・ブランド・集客まで、 多くの判断がつながっています。 miiiyでは「どんな美容室をつくり、誰から、なぜ選ばれるのか」を軸に、 開業全体を設計していきます。
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